دبئی میں ورثاء کے لیے جائیداد کی وراثت کی منتقلی

قانونی بنیاد کو سمجھنا: شریعت بمقابلہ غیر شرعی وراثت

متحدہ عرب امارات میں وراثت کے معاملات بنیادی طور پر وفاقی قانون نمبر 5 مجریہ 1985 (سول ٹرانزیکشنز قانون) کے تحت چلتے ہیں۔ مسلمانوں کے لیے، بنیادی اصول شریعت (اسلامی) کے وراثت کے اصول ہیں۔ یہ اصول مخصوص ورثاء جیسے شریک حیات، بچوں اور والدین کے لیے طے شدہ حصص کا تعین کرتے ہیں، اور جب تک کوئی اسلامی وصیت موجود نہ ہو، ان میں تبدیلی کی کوئی گنجائش نہیں ہوتی۔ غیر مسلمانوں کے لیے، قانونی منظر نامہ کافی تبدیل ہو چکا ہے۔ اب وہ اپنے ملک کے وراثت کے قوانین کو اپنے یو اے ای کے اثاثوں پر لاگو کرنے کا انتخاب کر سکتے ہیں، بشرطیکہ ان کی وصیت کسی منظور شدہ دائرہ اختیار جیسے کہ دبئی کورٹس یا ڈی آئی ایف سی (DIFC) ولز اینڈ پروبیٹ رجسٹری میں رجسٹرڈ ہو۔ یہ اہم فرق جائیداد کی منتقلی کے عمل کا پہلا مرحلہ ہے۔

ایک درست وصیت کے بغیر، جائیداد "بلا وصیت جانشینی" (intestate succession) کے زمرے میں آجاتی ہے۔ مسلمانوں کے لیے، شریعت کا قانون خود بخود لاگو ہوتا ہے۔ بغیر وصیت کے غیر مسلموں کے لیے، قانون کا اطلاق پیچیدہ ہو سکتا ہے اور متحدہ عرب امارات کے سول قانون کے تحت غیر ارادی تقسیم کا باعث بن سکتا ہے۔ فعال اسٹیٹ پلاننگ، جیسے کہ ہماری وقف آخری وصیت کی خدمات کا استعمال، اس بات کو یقینی بنانے کا سب سے مؤثر طریقہ ہے کہ آپ کی خواہشات کا احترام کیا جائے اور آپ کے پیاروں کے لیے مستقبل کے عمل کو آسان بنایا جا سکے۔

مرحلہ وار: دبئی میں جائیداد کی وراثت کی منتقلی کا عمل

منتقلی کے عمل میں متعدد حکام شامل ہوتے ہیں اور اس کے لیے مخصوص دستاویزات کی ضرورت ہوتی ہے۔ اگرچہ ٹائم لائنز مختلف ہو سکتی ہیں، تمام دستاویزات کے ساتھ ایک سیدھا کیس عام طور پر 4 سے 8 ہفتے لیتا ہے۔ ذیل میں وارثوں کے لیے ایک عملی روڈ میپ ہے۔

مرحلہ 1: سرکاری ڈیتھ سرٹیفکیٹ حاصل کریں

یہ پہلی لازمی دستاویز ہے۔ موت کا اندراج متحدہ عرب امارات میں متعلقہ حکام کے پاس ہونا ضروری ہے۔ رہائشیوں کے لیے، یہ عمل ابوظہبی میں محکمہ صحت (DOH) یا دبئی ہیلتھ اتھارٹی (DHA) سے شروع کیا جاتا ہے۔ اگر ڈیتھ سرٹیفکیٹ کسی دوسری زبان میں جاری کیا گیا ہو تو اس کا عربی میں سرکاری ترجمہ ہونا ضروری ہے۔

مرحلہ 2: وراثت کا سرٹیفکیٹ یا پروبیٹ حاصل کریں

یہ سرٹیفکیٹ قانونی طور پر جائز وارثوں اور جائیداد میں ان کے متعلقہ حصص کی نشاندہی کرتا ہے۔

• رجسٹرڈ وصیت کے ساتھ (غیر مسلم): وصیت میں نامزد کردہ وصی متعلقہ رجسٹری (دبئی کورٹ یا DIFC ولز سروس) میں گرانٹ آف پروبیٹ کے لیے درخواست دیتا ہے۔ یہ حکم نامہ وصی کو جائیداد کا انتظام سنبھالنے کا اختیار دیتا ہے، جس میں جائیداد کے ٹائٹل کی منتقلی بھی شامل ہے۔
• بغیر وصیت کے (یا مسلمانوں کے لیے): وارثوں کو درخواست دینی ہوگیدبئی کورٹس کے لیے ایک ورثہ کا سرٹیفکیٹ (شرعی سرٹیفکیٹ)۔ اس کے لیے کیس فائل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے جہاں ورثاء مرحوم سے اپنے تعلق کا ثبوت فراہم کرتے ہیں۔ اس کے بعد عدالت قابل اطلاق قانون (شریعت یا سول کوڈ) کے مطابق اثاثوں کی تقسیم کا سرٹیفکیٹ جاری کرے گی۔

مرحلہ 3: تمام مالی ذمہ داریوں کو پورا کریں

اثاثوں کی منتقلی سے پہلے، مرحوم کے تمام قرضوں اور واجبات کو ادا کرنا ضروری ہے۔ اس میں پراپرٹی پر بقایا رہن کی ادائیگی، یوٹیلٹی بلز (DEWA یا ADDC)، اور کوئی بھی ذاتی قرض شامل ہے۔ متعلقہ بینک یا مالیاتی ادارے کو کلیئرنس لیٹر یا نو آبجیکشن سرٹیفکیٹ (NOC) جاری کرنے کی ضرورت ہوگی جس سے تصدیق ہو سکے کہ رہن ادا کر دیا گیا ہے یا کسی وارث کو منتقل کر دیا جائے گا۔

مرحلہ 4: دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (DLD) میں پراپرٹی منتقل کریں

یہ حتمی انتظامی مرحلہ ہے۔ ورثاء (یا وصی) کو ٹائٹل ڈیڈ (ملکیہ) کو باضابطہ طور پر منتقل کرنے کے لیے مطلوبہ دستاویزات کے ساتھ دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (DLD) جانا ہوگا۔ تمام ورثاء کا موجود ہونا ضروری ہو سکتا ہے، یا وہ اپنی نمائندگی کرنے کے لیے کسی ایک نمائندے کو پراپرٹی پاور آف اٹارنی دے سکتے ہیں۔

DLD منتقلی کے لیے مطلوبہ دستاویزات:

DLD میں، ورثاء متعلقہ ٹرانسفر فیس ادا کریں گے۔ یہ انتہائی مشورہ دیا جاتا ہے کہ ایک ایسی قانونی فرم کی خدمات حاصل کریں جو PRO خدماتپیش کرتی ہو تاکہ DLD اور دیگر سرکاری طریقہ کار کو آسانی سے مکمل کیا جا سکے، اور اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ تمام کاغذی کارروائی درست طریقے سے تیار اور جمع کرائی گئی ہے۔

اخراجات اور فیس: ورثاء کو کس چیز کے لیے بجٹ رکھنا چاہیے

ورثہ میں ملنے والی جائیداد کی منتقلی پر کئی سرکاری اور انتظامی فیسیں لاگو ہوتی ہیں۔ ان اخراجات کی منصوبہ بندی کرنا بہت ضروری ہے۔ نیچے عام اخراجات کی تفصیل دی گئی ہے۔

ورثاء کو چاہیے کہ وہ سرکاری فیس کا درست تعین کرنے کے لیے ڈی ایل ڈی (DLD) سے منظور شدہ ویلیور سے پراپرٹی ویلیو ایشن سرٹیفکیٹ حاصل کریں۔ یاد رکھیں، یہ تخمینے ہیں؛ تازہ ترین فیسوں کی تصدیق ہمیشہ براہ راست دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ اور دبئی کورٹس سے کریں۔

دبئی کورٹ وصیت بمقابلہ ڈی آئی ایف سی (DIFC) وصیت: صحیح راستے کا انتخاب

غیر مسلموں کے لیے، وصیت رجسٹر کرانے کے لیے جگہ کا انتخاب ایک اسٹریٹجک فیصلہ ہے۔ دبئی میں دو اہم آپشنز میں اہم فرق پائے جاتے ہیں۔

موازنہ: دبئی کورٹ ول بمقابلہ DIFC ول

یہ طے کرنے کے لیے کہ آپ کے خاندان کے لیے کون سا طریقہ کار درست ہے، اس کے تفصیلی تجزیے کے لیے ہمارے ماہرین آپ کی رہنمائی کر سکتے ہیں،DIFC ول بمقابلہ دبئی کورٹ ولکے تحفظات، جس میں آپ کے اثاثہ جات کے پورٹ فولیو اور خاندانی ساخت کو مدنظر رکھا جائے گا۔

کیس اسٹڈی: دبئی اپارٹمنٹ کے لیے DIFC ول کا نفاذ

پس منظر: مسٹر چن، جو ایک برطانوی شہری اور دبئی کے رہائشی تھے، کا 2025 میں انتقال ہوگیا۔ وہ دبئی مرینا میں ایک اپارٹمنٹ کے مالک تھے اور انہوں نے احتیاط کے طور پر DIFC ولز اینڈ پروبیٹ رجسٹری میں ایک وصیت رجسٹر کرائی تھی، جس میں انہوں نے اپنے بھائی کو وصی (ایگزیکیوٹر) مقرر کیا تھا اور جائیداد بیرون ملک مقیم اپنے دو بالغ بچوں کے نام کی تھی۔

عمل اور ٹائم لائن:

1. ہفتہ 1-2: مسٹر چن کے بھائی (وصی) نے متحدہ عرب امارات کا ڈیتھ سرٹیفکیٹ حاصل کیا۔ اس کے بعد انہوں نے DIFC کورٹس سے گرانٹ آف پروبیٹ کے حصول کے لیے ایک قانونی فرم کی خدمات حاصل کیں۔ درخواست میں اصل وصیت، ڈیتھ سرٹیفکیٹ، اور پاسپورٹ کی کاپیاں شامل تھیں۔
2. ہفتہ 3-4: DIFC کورٹس نے گرانٹ آف پروبیٹ جاری کر دی۔ اسی دوران، قانونی فرم نے باقی رہن (مارگیج) کو (اسٹیٹ کے فنڈز کا استعمال کرتے ہوئے) ادا کرنے اور NOC حاصل کرنے کے لیے بینک سے رابطہ کیا۔
3. ہفتہ 5-6: وصی، پروبیٹ اور NOC کے ساتھ DLD پہنچے۔ DLD سے منظور شدہ ویلیو ایشن کی گئی (لاگت: 2,300 درہم)۔
4. ہفتہ 7: تمام دستاویزات DLD میں جمع کرائی گئیں۔ ٹرانسفر فیس (3.5 ملین درہم کی ویلیو ایشن کا 0.125٪ = 4,375 درہم + 2,000 درہم ایڈمن فیس) ادا کر دی گئی۔
5. ہفتہ 8: نئے ٹائٹل ڈیڈز دونوں بچوں کے نام بطور مشترکہ مالکان جاری کر دیے گئے۔

نتیجہ: پورا عمل دو ماہ سے کم وقت میں مکمل ہو گیا۔ DIFC وصیت میں موجود واضح ہدایات نے خاندانی تنازعات کو روکا، اور پروبیٹ کے عمل نے وصی کو اسٹیٹ کا انتظام مؤثر طریقے سے سنبھالنے کے لیے ضروری غیر مبہم اختیار فراہم کیا۔ یہ فعال منصوبہ بندی اور رجسٹرڈ وصیت رکھنے کی زبردست اہمیت کو اجاگر کرتا ہے۔

عام چیلنجز اور ان پر قابو پانے کے طریقے

ورثاء کو اکثر متوقع رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ ان سے آگاہی بہتر تیاری میں مدد دیتی ہے۔

• گمشدہ دستاویزات: اصل ٹائٹل ڈیڈز یا شادی کے سرٹیفکیٹ تلاش کرنے میں تاخیر کارروائی کو سست کر سکتی ہے۔ دستاویزات کی مکمل تلاش جلد شروع کریں اور اگر اصل دستاویزات کھو جائیں تو تصدیق شدہ کاپیاں حاصل کریں۔ <a href="https://vesta-solutions"> کے ساتھ مل کر